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上海虹桥天地项目考察笔记与心得

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上一期关于虹桥天地项目的考察笔记《瑞安,别让金元宝跑了》,出乎意料地唤起了众多业内同行、读者的共鸣,随后“识居”的后台以及笔者个人陆续接到很多个公众号要求转载的申请,还在一定范围内引发了不少的讨论。

对于考察类的文章,读者的反馈是弥足珍贵的宝藏,吐槽也好、肯定也罢,还有各种建设性的建议,都恰合了“识居”这么个交流平台的初衷。围观就是力量,良性的互动也激发了笔者再写一个续篇跟大家汇报的热情,无奈这段由于个人工作原因,文章拖延到了现在,实在抱歉(以后文章会尽量按照一周1-2篇的节奏来发)。如果你曾经关注过本文的上篇,那请继续往下看,相信你会很有兴趣。

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商业的动线到底有多重要?
在上篇文章中,笔者从技术角度对虹桥天地进行了考察探讨,包括商业的总体布局与动线设计、商业界面、业态规划等等方面,探讨的本意是为了大家相互交流经验,并力所能及的给出善意而积极的建议。随后,接收到了如下这么些反馈:

群众的眼睛是雪亮的,可见,在商场的入口与动线设计上,确实存在一些问题。这不仅仅影响到商场的租金收益与店铺规划,更重要的是影响到顾客的消费体验与持续性,所以毫无疑问,这是一个至关重要的问题。

而产生这个问题的重要原因,便是首层空间的过于零碎。现在再去谈当初应该如何如何规划显然已经没什么意义,那在现有格局下,有没有可能存在简单易行而不需要花费重金伤筋动骨的补救方法呢?夯土还真的无聊地去思考了这个问题----把“绕人”的节点处理掉:

这是之前的一层平面过多的通道让人不知所措

简单的改造方法:

说明:
1、把南北通道围合进商场中来,进一步强调内院的主入口,南面依然保留商场入口;
2、在L型阴角与南北通道上设置轻餐饮以改善冷峻的氛围;
3、同时对东西向通道两侧的业态进行调整,改为特色轻餐饮以增强通道识别性(现在很多是服装店)。

经过这些处理,不见得能有多大的改观,但至少可以一定程度上改善方向混乱、无识别性、气场过散等问题,同时保持了室内空间的完整性。

然后商场入口就会从之前的这样:

转变为这样:
1、更明确的入口(同时用连廊增加导向性)
2、更亲善的氛围(轻餐饮与内院形成呼应)
(演艺中心的1F2F增加商业性形成呼应)

其实还有其他重要动线
在上一篇文章中,笔者就指出过,其实商场动线上的问题主要集中于地面层,而虹桥天地这个项目由于得天独厚的地段优势,其实是同时具有地下一层地铁通道+地上二层空中连廊两个人流主要导入口的,为使大家更加直观,图示如下:
另外两个主要人流方向


而目前看来,
三个主要人流导入的重要性大体如下:
地面层 ≥ 地下一层 > 地面二层

这个排序只是夯土的看法,街对面正在销售的龙湖天街的商铺价格从1F到3F也大约是单价10W、6W、5W/平方。而上篇文章中,笔者所遗憾的就是商场一层的价值损失过大,但是对于地下一层、空中二层与枢纽的无缝连接,是基本持肯定态度的。

地面层相较于地下一层,重要性的排序则大家可能会有不同理解  (讨论中曾与朋友谈起过香港沙田新城市广场这个案例,出地铁便是商场的L3层,也是主要楼层;有人认为本项目的主要楼层也应该是B1层)。而处于绿化带下面的地铁门户大厅,瑞安也是尽心打造,以后这里还可以有很多可能性与惊喜。所以,不能片面对整个项目求全责备,这也不是夯土的原意,后面将继续谈到。


但是,在具体的人流导向上,还需要进一步完善,“可望而不可及”仍是一个普遍存在的问题,不能指望每一个人都方向感好。


不过这个就不只是虹桥天地一个项目的问题了,以后的龙湖天地等项目也会遇到一样的困惑,将枢纽人流导向虹桥CBD是政府与开发企业力推的工作之一,整个CBD区域将有260万方的地下城,相信以后这个问题会逐步完善。

专业人士的看法与局内人的无奈
作为局外人,我们都是希望一个作品好,比如下面这段评论来自某行业大佬,看法基本还是和夯土的观点接近的:


但是同时,作为建筑师,夯土是深深理解“戴着镣铐跳舞”的辛酸,每个项目都有着外人所不知晓的限制,其中就有读者留言提到了这方面:

 

本着厘清原委的态度,
笔者又去翻看了当初的城市设计图纸,
发现了本区域的“街坊公共通道”设计导则,
这也许是首层通道零碎的诱因?
?
一个“瑞安粉”的着急
在上篇文章中,笔者就曾不讳言自己是“瑞安粉”,不是说盲目认同,而是指对于过往业绩的尊敬。持续二十年的、慢工出细活的城市旧改,不是每个开发企业都能坚持做到且做好的;业内看到的更多是急吼吼的拿地、囤地、挣快钱。上海确实成就了瑞安,但瑞安带给上海的价值更令人瞩目。

对于虹桥天地整个项目,其实在上篇文章开篇作者就提到:总体而言,虹桥天地整个项目是成功的,有理念、有情怀、用心打造、不急功近利。尤其北区更为成功,笔者认为存在不足的地方在于南区的商场。但是必须看到的是,整个虹桥天地38万方的建筑总体量,南区商场地上部分其实只有7万平方,所以,对于整体项目的评价必须尊重客观实际。

 

 

 

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